Placements immobiliers

Le crowdfunding immobilier (Levées de fonds immobilières) consiste, pour tout investisseur particulier ou personne morale, à participer au financement d’un programme immobilier pouvant prendre la forme d’une promotion ou d’une opération de marchand de bien. Ainsi, plusieurs épargnants peuvent investir ensemble dans un projet immobilier d’envergure dont le financement était auparavant réservé aux investisseurs institutionnels. En contrepartie des fonds apportés, les investisseurs perçoivent une rémunération généralement de 10 à 12% / an. Le coupon peut être versé mensuellement, annuellement ou au terme de  l’opération.

L’investissement, notamment dans l’immobilier, est le moyen privilégié pour obtenir une réduction d’impôts. Il permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux sur le court, moyen ou long terme, suivant le placement.

Lorsque le bien que vous proposez en location génère moins de revenus fonciers que les charges qu’il implique, vous pouvez faire appel à une procédure de déficit foncier. Le déficit en question est déductible de votre revenu global. Cette technique de défiscalisation immobilière peut être cumulée à d’autres comme la loi Pinel par exemple.

Acheter un bien immobilier en nue-propriété permet d’investir dans la pierre avec une décote de 30 % à 50 % sans aucun souci de gestion et avec une fiscalité optimisée. Il s’agit d’une solution parfaite pour se constituer un patrimoine ou pour bien préparer sa retraite dès lors qu’il n’y a pas besoin de revenus immédiats.

En contrepartie de cet avantage, vous cédez l’usage de votre bien de manière temporaire à un professionnel (l’usufruit) qui percevra les revenus et supportera toutes les charges pour une durée de 15 à 20 ans. Durant toute cette période, l’acquéreur ne sera pas imposé, n’aura pas à gérer de dépenses imprévues et ne prendra aucun risque locatif. À l’issue, il peut récupérer son bien en pleine propriété sans aucun surcoût et en faire ce qu’il souhaite, soit le vendre, soit le louer. Investir en nue-propriété est une excellente solution pour prévoir un complément de revenus pour sa retraite et pour se constituer un patrimoine.

Le déficit foncier permet aux investisseurs de déduire de leur revenu global la somme résultant de travaux effectués lorsque ces dépenses sont supérieures aux revenus de la location. il est impératif que les revenus venant de la location nue de votre bien soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Par ailleurs, il est important que vos charges soient supérieures au montant de vos recettes. Enfin, vous devez louer votre bien en location nue et vos recettes doivent relever du régime d’imposition réel.

Le montant annuel pris en charge par le déficit foncier est plafonné à 10 700€.

Ce plafonnement n’est cependant pas un problème car en cas de dépassement de la limite de 10 700€, l’excédent pourra être reporté pour une déduction sur le revenu global pendant 6 ans, et pendant 10 ans pour une déduction des revenus fonciers. Nous expliquerons le calcul du déficit foncier sur un bien dans une prochaine partie.

Le déficit foncier n’est pas considéré comme une « niche fiscale ». Par conséquent, le déficit foncier peut être cumulé avec d’autres mécanismes de défiscalisation.

Le régime de protection des bâtiments classés « Monuments Historiques » date de 1913. Le dispositif de défiscalisation concerne les propriétaires d’un immeuble classé « Monuments Historiques » ou inscrit au titre des Monuments Historiques (au moins les façades et les toitures). La loi de défiscalisation Monuments Historiques permet de déduire du revenu global d’un investisseur, sans plafond, les travaux de restauration d’un investissement immobilier ainsi que les intérêts d’emprunt. Cet investissement peut porter sur un appartement locatif, dans un immeuble classé ou inscrit.

L’acquéreur doit évidemment s’engager à ne pas détruire le bâtiment et à ne pas le transformer, le vendre ou le donner sans l’accord du Ministère. De plus, l’acquéreur s’engage à conserver le bien pendant 15 ans.

La loi Malraux fait partie des dispositifs de défiscalisation qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux majeurs en matière d’investissement immobilier. Le principe de ce dispositif revient à acheter un logement dans un immeuble de caractère à rénover. En contrepartie, une partie du montant des restaurations est déduite des impôts de l’investisseur.

En 2020, l’avantage fiscal de la loi Malraux permet de bénéficier de 30 % de réduction d’impôts « one shot » au titre des travaux réalisés sur des programmes Malraux situés dans les secteurs sauvegardés des villes françaises telles que Bordeaux, Paris, Montpellier, Avignon, Nantes… et de 22 % en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP)

Depuis 2014, le dispositif Pinel permet de réaliser des économies d’impôts en investissant dans l’immobilier locatif neuf. Il est en effet possible de réduire une partie de ses impôts de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans. Mais il ne s’agit pas du seul avantage. Réaliser un investissement immobilier dans le neuf est en soi-même un point fort. Compte tenu de sa rentabilité et de la stabilité du marché, l’investissement dans l’immobilier locatif neuf est un excellent moyen de préparer sa retraite tout en se constituant un patrimoine. De plus, cela vous permet de percevoir une rentrée d’argent mensuelle grâce aux loyers perçus. Enfin, la loi Pinel vous permet de devenir propriétaire sans apport. L’avantage fiscal du dispositif Pinel associé aux loyers perçus permettent de rembourser le prêt immobilier contracté en partie ou en intégralité. De cette manière, il est possible d’acquérir un logement neuf sans apport personnel

Sous l’appellation « Denormandie », les avantages du dispositif Pinel sont étendus aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux. Le logement doit être situé dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. Le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers et de ressources. Pour bénéficier du dispositif fiscal, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt, plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros, est calculée en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement.